Аренда квартир в Риге

Строительство новых многоквартирных домов не меняет создавшегося в Риге положения с арендуемым жильем. Сдаются в основном либо квартиры в довоенных домах в центре, либо серийные. Новые квартиры в предложении появляются крайне редко, и цена аренды не особо привлекательна — выгоднее купить собственное жилье. Однако, как считают специалисты, через некоторое время ситуация может измениться кардинально.

В топе серийное жильё

Активнее всего до сих пор развивается аренда серийного жилья. Типовую одно-двухкомнатную квартиру снять становится все сложнее — цены кусаются. В объявлениях (не липовых посредников, а реальных, от хозяев) за однокомнатную квартирку площадью 36 кв. м с нормальным ремонтом и мебелью где-нибудь в дальнем Кенгарагсе просят уже 180 латов в месяц плюс коммунальные платежи. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в "неубитом" состоянии достигает сегодня 100—130 латов (плюс коммунальные). За однокомнатную квартиру в Плявниеки или Пурвциемсе требуют 130—170 латов в месяц плюс коммунальные, а за двухкомнатную — 200—260 латов. Можно договориться за 180, но только если квартира явно требует ремонта. Поэтому в скором времени может повториться ситуация, наблюдавшаяся в Риге три года назад: тогда плата за аренду квартиры на вторичном рынке практически сравнялась с выплатами по кредиту на ее покупку, и народ массово кинулся скупать жилье. Результат — безудержный рост цен на серийные квартиры.

Но теперь банки кредитуют не более 65% стоимости серийного жилья — остальную сумму покупателю нужно вложить самому. Поэтому даже если цена аренды сравняется с размером выплат по кредиту, большинство теперешних арендаторов вряд ли смогут решиться на покупку.

Как разводят посредники

В объявлениях на интернет-сайтах встречаются и более приемлемые суммы месячной арендной платы: 70—90 латов за однокомнатную, до 140 — за двухкомнатную квартиру. Но нужно помнить, что из-за продолжающегося общего дефицита доступного жилья достаточно активно ведут себя и мошенники, промышляющие продажей фиктивных адресов желающим снять квартиру.

Схема "развода" несостоявшегося арендатора проста. Если он звонит подателю привлекательного объявления, выясняется, что жилье предлагает фирма-посредник. Клиенту предлагают прийти в офис и подписать договор, согласно которому фирма берется два-три месяца искать (но не найти!) для него жилье, регулярно предоставлять свежие адреса сдаваемых квартир, а он за полученную информацию обязан уплатить вперед 25—30 латов.

Чтобы внушить клиенту ощущение реальности сделки, посредник в его присутствии звонит своему сообщнику — якобы владельцу квартиры, после чего сообщает номер телефона "хозяина". Когда клиент, выйдя из конторы, звонит, мошенник либо не берет трубку, либо отвечает, будто квартира только что была сдана. Если доверчивый арендатор настойчиво требует новых адресов, все в точности повторяется десятки раз. Многие и не требуют — два-три раза убедившись, что дешевой квартиры с помощью посредника не найти, люди пытаются расторгнуть договор и получить деньги назад. Но обнаруживают, что это невозможно — фирма выполняет свои обязательства буква в букву. С юридической точки зрения все как полагается: в договоре ясно указано, что компания продает информацию, а не гарантирует аренду квартиры по указанной цене. Поэтому специалисты по недвижимости советуют: если текст договора с посредником вызывает сомнения — не нужно подписывать его. Самое правильное — не платить вперед, а настаивать на личной встрече с хозяином жилья и подписании договора аренды. Если фирма не готова устроить такую встречу, все понятно.

Новых квартир не будет ещё долго

По словам Илвара Метниекса, председателя Латвийской ассоциации девелоперов, рынок аренды сильно зависит и от макроэкономической ситуации в целом. Отсутствие арендуемых новых квартир сегодня закономерно.

— Если кредиты значительно подорожают, люди не смогут покупать квартиры, и девелоперы станут строить доходные дома и сдавать жилье в аренду, — пояснил г-н Метниекс. — Пока ипотечные кредиты доступны и рынок новых квартир еще не насыщен, девелоперы продолжат строить на продажу. Но рано или поздно ситуация изменится, и тогда Рига ничем не будет отличаться от других европейских городов, где аренда нового жилья — привычное дело. Типичный пример — Берлин (а в Германии, напомню, уже несколько лет наблюдается стагнация рынка). Единственное, трудно предсказать, когда именно это случится. Потому что платежеспособность латвийского населения преподносит один сюрприз за другим — наш рынок пока и не думает останавливаться.

Причина нежелания девелоперов работать в этом направлении — не только стремление поскорее получить прибыль, распродав квартиры. Главное — арендная плата не покрывает расходов по выплате кредита. Но ведь большинство новых многоквартирных домов строится именно на кредитные средства, а не на деньги самих девелоперских компаний. Владельцу проекта невыгодно при столь высоких затратах на строительство и ценах на жилье строить дом для арендаторов — собранной арендной платы ему будет недостаточно.

Новые квартиры экономического класса для арендаторов вообще недосягаемая мечта. Их и на продажу-то не строят. Издержки для девелопера почти такие же, как при создании более дорогого проекта, а прибыль — намного меньше. Строить жилье экономического класса сегодня совершенно невыгодно. Девелоперы предпочитают выиграть за счет большей площади и свободной планировки. И поскольку такое жилье, купленное в кредит, обходится дорого, сдавать его в аренду нереально: квартировладелец понимает, что аренда не покроет выплат по кредиту, и к тому же его собственость вскоре потребует ремонта. А если выставить в качестве арендной платы полную сумму взноса, никакой арендатор на это не согласится — у кого этой условной ежемесячной суммы нет, подыщет другое жилье, у кого есть — попросту купит свое.

Эксклюзив - это центр

Некоторые международные компании, ранее занимавшиеся сделками по сдаче эксклюзивных апартаментов в аренду, переключились на торговлю квартирами — на латвийском рынке это оказался однозначно более выгодный вид работы. Фирмы покупают квартиры или целые дома в историческом центре Риги, реновируют их и затем продают.

Требования состоятельных арендаторов к апартаментам перечислить нетрудно: квартира с качественным ремонтом, красивым видом из окон, в отремонтированном подъезде, лучше с лифтом, еще лучше — в полностью реконструированном доме... Местоположение — предпочтительно тихий центр плюс около пяти популярных улиц. При этом стоимость аренды почти не растет: жилье в центре обходится в 8—12 евро за кв. м в месяц, эксклюзивные апартаменты — 12—14 евро. Эксклюзивные квартиры — весьма ограниченный сегмент рынка.

Летом стригли купоны владельцы квартир, сдающие свою собственность в краткосрочную аренду. Туристический сезон, нехватка гостиниц, фестивали в Юрмале привлекли в Ригу много приезжих. Стоимость краткосрочной аренды в Вецриге колебалась в пределах 40—150 евро в день. Не снизилась она и в августе, когда практически все шумные мероприятия, собирающие толпы туристов, уже прошли. Начиная с 2005 года спрос в Риге на квартиры под краткосрочную аренду заметно подрос. Раньше он носил сезонный характер, а теперь устойчиво превышает предложение. Причина — дефицит недорогих отелей. Инвесторы, реагируя на спрос, покупают домовладения, в том числе без ремонта, чтобы позже перестроить под гостиницы или арендные дома. В этом сегменте хватает и частных лиц (успевших, правда, купить свои квартиры не по 3 тысячи евро за кв. м).

Теоретически, именно в центре могли бы появиться первые новые доходные дома (в классическом понимании).

— В этом случае арендная плата действительно покроет выплаты девелопера по кредиту, — пояснила специалист компании Immostate Элина Апине. — Но в центре под новое строительство не хватает земельных участков, поэтому скорее всего это будут реновированные здания. Возможно, отдельные покупатели новых квартир будут сдавать их, как это сейчас происходит в Centra nams. Вообще же сейчас, осенью, эксклюзивное жилье — активный сегмент. Меняются работники посольств, в страну приезжают вести бизнес иностранцы — жилье в центре востребовано. В основном клиентам предлагаются довоенные дома.

В центре есть только один пример реновированного "доходного дома", который полностью состоит из арендуемых квартир. Ни одна из них не была выставлена на продажу. (Но последнюю из 34 квартир инвестор, компания Spire Baltic, сдала через много месяцев после ввода в эксплуатацию самого здания.) В этом жилом комплексе клиентам предлагают полный сервис, по западному образцу. По словам Илвара Метниекса, это нетипичный для Риги пример, и неизвестно, появится ли что-то подобное в предложении в ближайшем будущем.

Пример соседей

Следует упомянуть еще один фактор, прямо влияющий на рынок аренды жилья. В Литве, по данным компании Valda Real Estate, все больше временных эмигрантов сдают свои пустующие квартиры. Не секрет, что выехавшие на заработки жители стран Балтии, как только у них появляются свободные средства, вкладывают их в покупку недвижимости. В Литве эта тенденция проявилась раньше, чем в Латвии — еще с 2004 года, когда тамошние банки стали выдавать ипотечные кредиты людям, трудоустроенным за границей. И естественно, чтобы быстрее вернуть эти кредиты, заемщики сдают жилье — арендная плата полностью покрывает взносы по кредитам либо позволяет значительно сократить сумму, которую покупателям квартир приходится выкладывать из собственного кармана.

Отличие Литвы еще и в том, что спрос на аренду нового жилья там устойчив (за два года вырос на треть), тогда как у нас популярностью пользуется в первую очередь серийное. Арендная плата за новую квартиру в Литве составляет около 25 литов (5 латов) за кв. метр в месяц. Таким образом, как подсчитали аналитики из Valda Real Estate, в Вильнюсе, сдавая квартиру площадью 50 кв. м, можно заработать на аренде до 15 тыс литов (свыше 3 тыс латов) в год.

Поскольку большинство литовских эмигрантов, согласно неофициальной статистике, до отъезда проживали в сельской местности или малых городах, они, как считают эксперты, по возвращении домой, скорее всего, продадут свои квартиры в крупных городах, а на вырученыне деньги построят особняки или купят квартиры там, где жили раньше.

Латвию наверняка и в этой сфере ждет собственный сценарий развития событий. В отличие от Литвы, у нас вся экономика сосредоточена вокруг одного города — Риги. Поэтому ожидать, что возвращенцы распродадут рижские квартиры и отправятся в родные деревни, по меньшей мере наивно. Работы-то там нет. К чему людям приобретать дома в провинции, если не на что содержать их? Они останутся в столице.

Поэтому на рынок аренды жилья в Риге будут неизбежно сильно влиять две тенденции, связанные с "заграницей". Часть временных эмигрантов вернется, и им потребуются их квартиры — то есть на рынке может усилиться дефицит съемного жилья. Но с другой сторны — многие, особенно молодежь, обосновываются за рубежом навсегда. И вот эта часть уехавших на заработки уже придет к решению избавиться от собственности в Латвии. У многих, кто уехал насовсем, здесь остались родные, и логично предположить, что жилье достанется им. Но есть и те, кого здесь ничто не держит. Их квартиры будут продаваться, поэтому вышеупомянутый дефицит вряд ли будет слишком острым.

По матерьялам Бизнес.LV