|
Рынок недвижимости Латвии и Балтийских стран
Рынок площадей офисных помещений
• Тенденция децентрализации – Кипсала, район улицы Krasta, район улицы Skanstes, район Ulmana gatve и улицы Lielirbes, улица Mukusalas
• Двукратное увеличение объема в ближайшие два года звучит устрашающе, хотя на самом деле, существующий фонд настолько мал, что прогнозируемый прирост логичен и вполне реален.
• Не все заявленные проекты будут реализованы. Причины: непрофессиональные застройщики и нехватка строительных мощностей.
• На рынке есть и будут неудачные проекты, в которых есть и будет высокий процент неиспользованных площадей. Но это не означает, что на рынке спад. Некачественное предложение на рынке не остановит его рост и развитие.
Рынок площадей розничной торговли
Рынок розничной торговли не достиг своего пика. Об этом свидетельствует низкий коэффициент свободных площадей (удельный вес) и высокий спрос со стороны арендаторов.
• На рынке ожидаются новые виды торговых центров: торговые парки (больший средний размер магазинов, отдельные входы, расположение вне города, доступ частного транспорта) и торгово-развлекательные центры (увеличение удельного веса центра развлечений, чтобы люди проводили больше времени в торговом центре), специализированные торговые центры (все магазины с одной тематикой, или ориентированные на один определенный сегмент покупателей)
• Международные застройщики увеличат качество объектов данного сегмента, путем улучшения концепции, найдя удачное применение в функции mixed use и т.д.
• Развитие данного сегмента задерживает тот факт, что подходящие земельные участки находятся в собственности у спекулянтов, а не профессиональных застройщиков
• Свободные площади имеются только в проектах с концептуальными недостатками
Рынок индустриальных площадей
• Значительная часть компаний, занимающихся логистикой и производством, продают/продадут собственность в центре Риги и перемещают/переместят производственные и складские помещения за пределы Риги
• Интенсивное развитие новых проектов концентрируется в районе рижской окружной дороги и вблизи главных магистралей в радиусе 20 км от Риги
• Самыми удачными будут проекты, расположенные в волостях, которые заинтересованы в привлечении и сохранении рабочей силы и готовы вкладывать в инфраструктуру (сбалансировано развивая не только возможности для коммерческой деятельности, но и социально-развлекательные функции) и поддерживать проекты
• Фактор успеха заключается в том, запланирован ли проект в перспективе долгосрочного (развитие, интересы и нужды арендаторов) или краткосрочного виденья
• Значительная часть из заявленных проектов никогда не будут реализованы в виду концептуальных недостатков, а так же потому, что застройщик не имеет достаточно опыта и, многократно откладывая начало реализации проекта, не заслуживает доверия арендаторов. В результате арендатор не подписывает протокол о намерении, и, начало строительства откладывается. Образуется заколдованный круг: арендаторы ждут начало строительства; застройщики, для того, чтобы начать строительство, ждут «критическую массу» арендаторов
Рынок инвестиций
• Многие долгосрочные инвесторы подтвердили свои планы инвестирования в Балтийский регион, и, наибольший спрос представляют немецкие финансовые фонды, которые ранее сомневались в размере и качестве нашего рынка. Они совсем недавно появились в регионе Центральной и Восточной Европы, и, их появление на рынке указывает на правильное направление развития нашего рынка.
• Ввиду недостаточного объема продукции и уровня качества, некоторые инвесторы готовы использовать возможности развития и создавать прибыльные объекты.
• Международные группы развития и холдинги (регион Центральной и Восточной Европы, Германия, Швеция, Испания, Италия) включили Балтийский регион в планы расширения и ведут активный поиск проектов и земельных участков с целью приобретения, или поиск партнеров для образования совместных предприятий с местными предпринимателями.
• Мы можем прогнозировать, что инвестиции в коммерческие объекты Балтийских стран в 2007 году превысят 500 млн. евро, и, первый квартал года уже подтвердил этот прогноз.
• Также мы можем прогнозировать увеличение интереса к приобретению инвестиций в будущем (forward investment purchase) и продажу-аренду с возможностью выкупа (sale-lease back) проектов.
• Ставка доходности (yields) в premium сегменте может достичь приблизительно 6-6,5%, но в общем, останется стабильной на уровне 7-8%.
Мнения
Михаил Морозов, Управляющий партнер в Балтийских странах и Белоруссии:
„Появление на рынке профессиональных международных компаний-застройщиков, их знания и опыт значительно повысят уровень качества проектов, и, следовательно, повысят ликвидность рынка в долгосрочной перспективе. Следующие 3 года станут показателем того, какую роль на карте Восточной Европы станет играть рынок коммерческой недвижимости Латвии и Балтийских стран.”
Екатерина Космачева, Директор департамента коммерческих площадей рассказывает:
„Развитие рынка достигло стадии, когда можно четко выделить систему и тенденции, которые характерны классическому рынку недвижимости. Таким образом, можно уверенно говорить о рисках, их планировании и планах по их устранению.”
Общие симптомы риска:
• Уровень профессионализма и опыт застройщиков – существует ли, насколько удачно. Могли ли удачно преодолевать препятствия раньше.
• Слабо развитая инфраструктура – плохо организованы подъездные пути, недостаточное количество стояночных мест, недостаточная визуальная доступность.
• Неправильное планирование денежного потока – себестоимость определяет класс объекта и, соответственно, арендную ставку. Например: затраты объекта достигают уровня А класса, но местоположение определяет уровень арендной ставки класса B2 .
• Несоответствие уровня, объема, функций или концепции окружающей среде.
• Концептуальные ошибки – например, tenant mix, внутренняя навигация, внутренняя просматриваемость торгового центра
• Амортизация коммерческих объектов производится быстрее жилых. Таким образом, не имеет смысла востанавливать15-20 летние административные объекты – следует их полный или частичный сносить.
В сумме приведенные факторы приводят к краткосрочной, или долгосрочной потере ликвидности. Интерес арендаторов отсутствует, таким образом, появляется необходимость реновации здания.
Nams 24
|
|
|
Главная
|
