|
Обслуживание многоквартирного дома
Обслуживание домов сейчас — модный бизнес. Однако на этом рынке творится форменный беспорядок. Цены за услуги варьируют от 14,8 сантима за квадратный метр в домах самоуправления до нескольких латов в коммерческих новостройках. Но далеко не всегда жильцы могут получить качественные услуги. По мнению опрошенных экспертов, причина бардака — неупорядоченные законы, отсутствие опорной нормативной базы и неверная позиция, занятая многими владельцами квартир.
14,8 сантима — и крутись как хочешь
На данный момент государство установило ценовой лимит на обслуживание домов, принадлежащих самоуправлениям, — полный пакет услуг стоит всего лишь 14,8 сантима за 1 кв.м. Ни больше ни меньше. И как хочешь используй эту сумму, но будь добр дом поддерживать в порядке. В частных и денационализированных зданиях законодательство позволяет владельцам самим определять сумму, в пределах которой будет обслуживаться и содержаться дом. В случае если жильцам и домовладельцам не получается договориться, закон определяет, что сумма не должна превышать 0,72 лата за 1 кв.м. Что же входит в эту стоимость? Как выяснилось, стандартного пакета услуг в Латвии нет.
"Прежде всего речь идет об элементарном перечне услуг — холодной воде и канализации, вывозе отходов и работе дворника. Следующая ступень — горячая вода и отопление, содержание в чистоте подъезда. И наконец, в идеале жильцы получают отремонтированный подъезд, новую крышу и модернизированную систему коммуникаций, — рассказывает Гита Сморожевска, директор фирмы Kolonna, обслуживающей дома 5 elementi. — Но существует большая разница между только что сданными в эксплуатацию домами и старым жилым фондом. Если в новых домах о комфорте и спокойствии жильцов думают еще на стадии проектирования, то в старых серийках об этом и говорить не приходится".
Может ли решить проблему с обслуживанием дома управляющий, которого избирают жильцы на своем общем собрании? "Надо осознавать, что управляющий не является спонсором дома, — поясняет один из крупнейших домовладельцев Латвии Гинт Гросфогель. — Здание содержится на средства, которые складываются из платы жильцов за получаемые услуги. Обслуживание недвижимости требует достаточно больших средств, и упомянутые 14,8 сантима — это неадекватная сумма. С одной стороны, для жильцов это означает необременительные ежемесячные платежи, однако тогда придется смириться с протекающей крышей и запущенной лестничной клеткой".
0,7 лата за максимальный комфорт
Жильцы новостроек с этими проблемами в силу недолгой эксплуатации зданий пока не сталкиваются. Но и платят они за комфорт существенно больше. На сегодняшний день средняя стоимость обслуживания новостроек колеблется в пределах 40-70 сантимов за квадратный метр. В эксклюзивных домах цена начинается с 70 сантимов. Из чего складывается подобная сумма? Как считают некоторые эксперты, во-первых, в новых домах шире спектр предоставляемых услуг.
"Услуги, которые для жителей новостроек кажутся нормой, для владельцев серийного жилья являются невообразимой роскошью, — поясняет Г.Сморожевска. — Речь идет о кодовом замке, воротах при въезде во двор, камерах наблюдения, круглосуточной охране и т.п. Чем эксклюзивнее дом и обеспеченнее его обитатели, тем больший спектр услуг они готовы приобрести. Поэтому большим компаниям уже сейчас необходимо думать о расширении своей деятельности, начиная от обеспечения жильцов основными услугами и заканчивая, например, уборкой, стиркой белья и прогулками с собаками владельцев квартир".
Во-вторых, в новостройках необходимо большую сумму выделять в фонд накопления дома. Это идет вразрез с бытующим в обществе мнением, что в новых проектах надо меньше платить, так как дома только что выстроены, следовательно, ремонтировать еще ничего не надо. "На самом деле, — считает специалист АО Latzemes nekustamie ipasumi Нормунд Шлитке, — домам понадобится очередной ремонт уже через 50 лет. А если не делать заранее накоплений, то за какие же средства будут проводиться эти работы? Беря во внимание то, что строительство одного квадратного метра стоило порядка 700 латов, то и ремонт будет стоить примерно столько же. А для этого в фонд накопления надо выделять 70 сантимов за квадратный метр ежемесячно". Увы, проблема нашего общества — нежелание многих думать о завтрашнем дне. Поэтому накопления на капитальный ремонт домов делаются лишь в отдельных случаях. Это касается как первичного, так и вторичного рынка жилья. Но будет ли такое отношение к собственному месту проживания длиться бесконечно?
Нормунд Шлитке уверен, что причина всех проблем на рынке недвижимого имущества, а конкретно — обслуживания домов, в неурегулированность законов: "Надеюсь новому правительству хватит решительности принять изменения в законах, касающихся обслуживания домов. Сейчас никто не принуждает жильцов объединяться в кооперативы, они просто наделяются таким правом. Но этим правом пользуются единицы. Большинству же кажется выгодным платить установленные законом 14,8 сантима за квадратный метр. А в случае чего самоуправление (государство, добрый дядя и т.п.) крышу залатает, стены зашпаклюет, а деньги спишет".
Три варианта для жильца
В идеале сознательные жильцы должны явиться на общее собрание и решить, как в дальнейшем будет осуществляться обслуживание их дома, выбрать соответствующую фирму. Или самим взять на себя ответственность за организацию всего процесса, а также определить необходимые для этого денежные затраты. Директор фирмы 1.st Office Андрис Цитко напоминает читателям "Недвижимость & Дом" о том, что есть разные модели сотрудничества обслуживающей фирмы и жильцов.
Во-первых, компания, обслуживающая дом, может заключать договор отдельно с каждым хозяином квартиры. В этом случае каждый из них самостоятельно платит деньги фирме. Компания в свою очередь обязана отчитываться — сколько, как и зачем потрачено. Важно, чтобы все права и обязанности были оговорены в договоре, поэтому А.Цитко советует не полениться и внимательно прочитать подписываемый документ. У всех жильцов идентичные договоры, с условиями которых в начальной стадии должен согласиться 51% жильцов.
Второй вариант заключается в том, что сами владельцы квартир регистрируют общество собственников, которое уже самостоятельно покупает услуги у фирм или нанимает рабочих. Жильцы платят деньги своему обществу, у которого, в свою очередь, есть исполнительная структура. Она может нанять работников и начать платить им зарплаты — таким образом общество собственников занимается самостоятельным обслуживанием домов. Или же покупает услуги дворника, бухгалтера и других специалистов у фирм и принимает на работу управляющего — эта схема сегодня также распространена. Но в этом случае есть недостаток — сравнительно высокие административные расходы: получается, что надо содержать свой офис, обеспечить управляющего местом работы, инвентарем, а также платить налоги. Для жильцов такая модель обслуживания домов финансово довольно-таки невыгодна. Однако неоспоримый плюс этого варианта — возможность полностью контролировать расход своих денег. Нет внешних рисков — например, когда фирма может обанкротиться или вложить деньги куда-либо еще.
Есть и третий вариант, который г-н Цитко считает самым выгодным и удобным для всех сторон. Жильцы создают общество и нанимают фирму для обслуживания дома. Однако все глобальные решения, включая распределение средств, принимаются внутри объединения собственников. Оно выбирает своего представителя, который и общается с представителями фирмы. В договоре оговаривается, что у обслуживающей компании есть право оставлять себе определенную сумму на административные нужды, например, 20 сантимов за квадратный метр, а все остальное идет непосредственно на обслуживание дома. В любой момент представитель объединения собственников может потребовать отчет об израсходованных средствах. Общество в большей мере контролирует расходы, так как этим занимается их представитель. Компания не хранит у себя накопления, а только является посредником, и хозяева квартир сами распоряжаются своими деньгами.
Популярный, но не простой бизнес
"На сегодняшний день обслуживание дома — модный бизнес и им стараются заниматься все, у кого есть такая возможность, — рассказывает Г.Сморожевска. — Со стороны все кажется очень просто, хотя на самом деле это тяжелая работа. Ежедневно сталкиваясь с проблемами, трудностями и аварийными ситуациями, качественно и компетентно работать способны только профессионалы, энтузиасты своего дела".
На данный момент, несмотря на большое количество фирм, обслуживающих дома, хороших специалистов не хватает. Выход из ситуации эксперты видят в том, что в будущем количество таких компаний увеличится и конкуренция приведет к отсеиванию худших. Свою нишу в секторе обслуживания сохранят как крупные игроки, так и небольшие фирмы. У каждого в данном случае есть свои преимущества.
Большая компания благодаря внушительной квадратуре обслуживаемых площадей способна предложить более низкие цены, в свою очередь маленькие фирмы предлагают более индивидуальные и качественные услуги. "Например, срочно необходим электрик, — отмечает А.Цитко. — Маленькая фирма в связи с небольшой загруженностью предоставит специалиста быстро и оперативно. Большая же компания пришлет электрика как минимум с опоздаем на час".
В любом случае жизнеспособны оба вида обслуживающих структур, выбор остается за потребителем. И последнее: выбирая фирму для обслуживания дома, надо брать во внимание не только ее масштабы, но и репутацию, отзывы нынешних или бывших клиентов, опыт и объемы работы, а также спектр предоставляемых услуг.
Андрей КОВАЛЕВ, Виктория ЛОХОВА
|
|
Интересные новости
 Латвия Белоруссия
В Риге завершился 3-й Латвийско-белорусский инвестиционный форум. Самым крупным из согласованных в его ходе проектов, видимо, стал план фармацевтическ...
Общественный транспорт в Риге получит приоритет
Бороться с пробками нужно немедленно! Этим тезисом руководствовался мэр Риги Янис Биркс, утверждая план борьбы с пробками в столице. Разработавший про...
Ночь пожирателей рекламы
Ночь пожирателей рекламы порадует зрителей 500 клипами. Мероприятие, проходящее в Латвии уже 10 год подряд, состоится 2 ноября в Доме Конгрессов. В ра...
Новая фотогалерея
День Победы в Риге
|
|
