|
Безопасность сделок с недвижимостью
Несмотря на то, что отечественный рынок недвижимости с каждым годом становится все более цивилизованным, работы у юристов здесь хватает. Как и прежде, в первую очередь клиентов интересуют инструменты, позволяющие обезопасить сделку и обойти скользкие моменты. Одним из таковых считается так называемый договор задатка. Подобная форма договорных отношений латвийским законодательством не предусматривается.
Вопросами юриспруденции, связанными с отраслью недвижимости, занимаюсь уже более 10 лет. За это время ситуация на рынке значительно изменилась. Тем не менее суть проблем, с которыми к юристам приходят клиенты, остается прежней. Люди не знают, как правильно приобрести жилье или землю, как избежать повышенных налоговых платежей, как обезопасить себя от проблем... Вопросом: «А не обманут ли?» чаще всего задаются, если посредником выступает небольшая и малоизвестная фирма: считается, что крупные игроки рынка не станут рисковать своей репутацией даже ради куша в 50 000 евро.
Изменить можно все
Договоры покупки обычно составляют либо маклеры, либо продавец. Но у покупателя всегда есть возможность внести в этот документ приемлемые для себя условия. На что следует обращать внимание? Прежде всего на то, какие обязанности берет на себя посредник и за что конкретно платит клиент. Если это уже имеющаяся в наличии недвижимость, то маклер должен получить полагающуюся ему сумму только по факту продажи объекта или закрепления его в собственность клиента. Посмотрите и на то, какие обязательства берет на себя маклер по оформлению договора. Будет ли он осматривать квартиру или дом и готов ли предоставить гарантии передачи ключей.
Аванс нужно давать с умом
В моей практике было довольно много случаев, когда клиент давал большую предоплату в счет сделки, а маклеры ничего не делали. В пожарном порядке к делу подключались юристы: решали вопрос возврата денег. Причем я не могу сказать, что в действиях всех маклеров был злой умысел. Сейчас большинство сделок – многоэтапные: в них фигурирует цепочка из 4-5 объектов. И стоит на каком-то этапе одному продавцу или покупателю пойти на попятный, как разрывается вся цепочка. А ведь маклеры уже получили предоплату. Хорошо если тот ценит имя своей компании. Но если это представители структуры, которые принято относить к серой зоне нашей экономики, добиться от них чего-либо бывает трудно. Приходится обращаться в суды, где рассмотрение дела затягивается на 1,5-2 года.
Нынче люди активно заключают договоры задатков, которые в латвийском законодательстве не оговорены. У нас имеется лишь юридическое понятие задатка – это сумма денег, которая дается в счет заключения сделки купли-продажи. Но это мало кого смущает: форма договоров задатка имеет широкое применение. Между тем она таит много опасностей для покупателя. У меня в практике был случай, когда землю продавали по 50 евро за кв. м. Заключили этот самый договор задатка, согласно которому покупатель внес аванс в 7 000 евро. В случае неисполнения обязательств продавец должен был погасить 14 000 евро. Казалось бы, все хорошо. Вот только продать объект продавец должен был лишь через полгода: требовалось подвести к участку коммуникации. По прошествии 6 месяцев собственник земли отказался продолжать сделку. И с удовольствием заплатил неустойку. Просто за это время стоимость земли в этом месте выросла до 90 евро за кв. м. И даже оплатив штраф и продав участок другому, он все равно дополнительно получил на 35 000 евро больше, чем если бы заключил договор купли-продажи с первым клиентом.
Такие варианты широко распространены и на квартирном рынке. Можно ли было избежать этой ситуации? Конечно. Надо было более хитро заключать договор: указывать в нем, что часть покупной платы передана продавцу тогда-то. В таком случае, если он попытается отказать в покупке, то покупатель вправе обратиться в суд о признании права собственности ввиду неисполнения второй стороной взятых на себя обязательств.
Приемы изворотливости
Если говорить об излюбленных приемах, которые применяют черные маклеры, – это работа на цене. То есть когда цена продажи не соответствует цене покупки. Бывает, что посредники пытаются получить оплату и с покупателя, и с продавца. Сейчас, когда цены на рынке растут не столь стремительно, как раньше, и срок экспозиции объектов увеличивается, используется такой оригинальный ход. У пожилых людей или у тех, кто не особо разбирается в ситуации, берется на продажу квартира. Посредник находит покупателя, но просит подождать месяц. По истечении его маклер заявляет владельцу недвижимости: дескать, объект не пользуется спросом, надо сбросить цену. Если тому действительно нужны деньги, он соглашается. Подобным образом заработок посредника возрастает пропорционально сговорчивости продавца. Есть случаи, когда при реализации типовой двухкомнатной квартиры за 55-60 тысяч евро дельцы умудрялись получить до 15 тысяч евро комиссионных. Безусловно, такие приемы проходят не со всеми: маклеры, как тонкие психологи, чутко реагируют на то, с каким человеком имеют дело.
Форс-мажорные обстоятельства
В последнее время возросло количество споров по приватизации квартир. Ведь для проведения этого процесса требуется согласие всех прописанных членов семьи. Но зачастую люди уже долгие годы живут не то что в других городах Латвии, а в других странах. Для их выписки приходится обращаться в суды, которые и без того забиты делами. Напомню: приватизация заканчивается 31 августа 2006 года. Сейчас ситуация с теми, кто изъявил желание приватизировать жилье, но не может этого сделать ввиду невозможности предоставить все требуемые документы – непонятная. Надеюсь, в будущем будут существовать юридические нормы, которые позволят восстановить срок приватизации для квартир, владельцы которых попали в форс-мажорные обстоятельства.
Арминс Страуме, юрист
|
|
Интересные новости
 Урожай в Латвии
Возможно, что стоимость продуктов в этом году не будет расти столь стремительно, как в предыдущие месяцы. Кое-что и вовсе может подешеветь. В Брюсселе...
Латвия - Россия
В отличие от латвийских политиков представители бизнеса очень быстро определили, чем обернется для страны активное вмешательство в российско-грузински...
Система оценок в школе
Какие изменения грядут в школьной оценочной системе в новом учебном году? Слухи пугают — якобы Министерство образования и Центр содержания образования...
Новая фотогалерея
Мосты света
|
|
